ElenaPurva Ltd.

DREAMBG АПАРТАМЕНТЫ

Законодательства Болгарии

Покупки недвижимости

 

ЗАКОНЫ

Правовые аспекты приобретения недвижимости иностранцами (гражданами и юридическими лицами) в Республике Болгария регулируются рядом нормативных актов. Наиболее значимыми из них являются положения Конституции Республики Болгария, Закона об иностранцах в Республике Болгария, Закона о болгарском гражданстве, Коммерческого закона, Закона об иностранных инвестициях.

Согласно Конституции Республики Болгария иностранцы и иностранные юридические лица не могут приобретать право собственности на землю. 18 февраля 2005 г. Народным собранием Республики Болгария были приняты в третьем чтении изменения в Конституции, согласно которым иностранцы и иностранные юридические лица смогут приобретать право собственности на землю при условиях, возникающих в результате присоединения страны к Европейскому Союзу или в силу международного договора, ратифицированного и вступившего в силу для Болгарии. Предусматривается также возможность приобретения иностранцами земли и путем наследования по закону.

 

НОТАРИАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ПОКУПКИ

После подписания нотариального акта продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус предоставляет его в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в Государственный регистр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом Нотариальном акте. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра о 'юридической чистоте' объекта. В удостоверении отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу.

Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется 'идеальная часть' участка земли, где построен дом. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления в аренду.

Запрещена продажа земли иностранцам. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.

Наиболее подходящая форма деятельности для мелкого и среднего капитала - oбщество с ограниченной ответственностью (Дружество с ограничена отговорност - ООД). При покупке болгарской недвижимости иностранцами, ООД (или его разновидность ЕООД) является самой предпочитаемой из всех разновидностей юридических лиц, которые предусмотрены болгарским коммерческим законом. Минимальный размер уставного капитала ООД и ЕООД - 2 лв. ООД получили широкое распространение в Болгарии, благодаря преимуществам, которые они предоставляют.

В отличие от СД в ООД не требуется личного участия соучредителей в деятельности общества, и они рискуют только суммами, внесенными в уставной капитал. В тоже время, ООД отличается от акционерного общества (другой формы капиталового общества) упрощенной процедурой регистрации, меньшей гласностью результатов деятельности и низким размером минимального уставного капитала.

К моменту подачи документов на регистрацию уставной капитал фирмы должен быть внесен в размере не менее 70%, оставшаяся часть - в течение одного года. Доля одного соучредителя в уставном капитале не может быть менее 1 лев. Число учредителей не ограничено. Управлять обществом и представлять его могут один или несколько соучредителей или специально назначенное лицо, не являющееся учредителем. Число учредителей может быть изменено, и после регистрации фирмы, т.е. учредители, могут быть выведены из фирмы или же введены новые. Все изменения в учредительных документах должны быть зарегистрированы в суде.

Учредителем ООД может быть и одно физическое или юридическое лицо. В этом случае оно будет именоваться 'Частное ООО' (Единолично дружество с ограничена отговорност - ЕООД). Учредитель ЕООД лично может управлять и представлять предприятие или назначить другое лицо. В остальном ЕООД соответствует ООД.

 

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

Размер государственных такс и нотариальный сбор при оформлении недвижимости в собственность составляет около 4,5 %, а НДС – 20%.

После совершения сделки владелец недвижимости обязан в двухмесячный срок задекларировать приобретение перед отделом „Местные налоги и сборы” мэрии района, в котором была приобретена недвижимость. В декларации указывается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этаж, стоимость.

Налогооблагаемой базой является налоговая оценка недвижимости, определяемая службой „Местные налоги и сборы”. Ставка налога определяется Советом мэрии (Общински съвет) каждого города и области Болгарии. В Болгарии также существует налог на вывоз мусора (для каждого региона свой процент) от стоимости объекта в нотариальном акте.

Иностранные инвесторы платят все налоги и сборы, которые предусмотрены болгарским законодательством. Иностранный инвестор, после предоставления удостоверения об уплате предусмотренных законодательством Республики Болгария налогов и сборов, имеет право на свободное использование доходов и прибыли на территории Республики Болгария и на беспрепятственный перевод за пределы Республики Болгария доходов, прибыли и других денежных сумм в иностранной валюте в следующих случаях:

- доход - прибыль, дивиденды, проценты от инвестиций;

- денежная сумма, полученная при отчуждении инвестированного имущества для государственных нужд;

- ликвидационная доля в связи прекращением деятельности коммерческой организации с иностранными инвестициями;

- сумма получена при продаже объекта;

- сумма, получена от выполнения в принудительном порядке реквизиции имущества иностранного инвестора.

Этими правами пользуются и иностранные лица, работающие в Республике Болгария, для получения заработной платы, после предоставления удостоверения об уплате обязательных налогов и сборов. Для стимулирования иностранных инвестиций и приоритетных инвестиционных проектов создано и работает Агентство иностранных инвестиций. Оно является государственным органом при Правительстве Республики Болгария.

В 1993 году между Правительством Российской Федерации и Правительством республики Болгария было заключено Соглашение об избежании двойного налогообложения. В соответствии с данным Соглашением, налогоплательщик может по своему усмотрению уплачивать определенные виды налогов либо в России, либо в Болгарии (устранение двойного налогообложения). Соглашение об избежании двойного налогообложения распространяется на налоги с доходов и имущества, взимаемые в России или в Болгарии, независимо от методов их взимания.

Согласно новому закону ЗДДФЛ (о налогах для физ. лиц) в чл. 13 п. 1 утверждена норма:

Необлагаемы следующие доходы:

1. Доходы, полученные в течении налогового года от продажи или замены одного объекта недвижимости, независимо от даты его приобретения ...

Но в том же законе регламентируется 'Налогообложение на доходы для иностранных лиц':

Чл. 37 п. 1 'окончательным налогом, независимо от распоряжений в чл. 13 (цитированном выше), облагаются следующие доходы от источника в Болгарии, начисленные / выплаченные иностранным физическим лицам:

Т.10 Доходы от продажи, замены и другой возмездной передачи недвижимого имущества.

Налог окончательный – в размере 10%. При продаже фирменного имущества взимается налог в том же размере.

 

DREAMBG   APARTMENTS
АПАРТАМЕНТЫ ОТ СОБСТВЕННИКА